Kira Sözleşmelerinin Önemi:
Barınma, çalışma ve üretim gibi temel insan faaliyetlerinin çoğu, bir kira ilişkisine dayanmaktadır. Kira ilişkisi, uygarlık süreçlerinde hem ekonomik üretimin hem de toplumsal düzenin ayrılmaz bir parçası olduğundan hukuk düzenleri kira ilişkisine önemli yer ayırmıştır.
Dolayısıyla milyonlarca insanın hayatına doğrudan dokunan bu sözleşme türü, sadece taraflar arasında gerçekleşen özel bir borç ilişkisi olmanın ötesine geçerek, hukuk düzeninin toplumsal, ekonomik ve sosyal dengeyi gözeten bir işlevle müdahale ettiği bir alan, hâline gelmiştir.
İnsan topluluklarının ekonomik ve sosyal hayatının yapı taşlarından biri olan kira ilişkisine devletler, adalet ve düzen sağlama görevleri kapsamında tarafların haklarını güvence altına almak hem de toplumsal barışı korumak nedeniyle müdahalelerde bulunmuşlardır.
Günümüzde de yargının kira uyuşmazlıklarıyla yoğun biçimde ilgilenmesi ve kanun koyucu eliyle getirilen kira artış sınırları, fesih imkânlarının sınırlandırılması gibi koruyucu hükümlerle kiraya verenin haklarının kimi zamanlarda çeşitli biçimlerde sınırlandırması, bu alanda yasama ve yargı düzeninin toplumsal gerekçelerle oynadığı aktif rolü göstermektedir.
Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları:
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenen, kiraya verenin bir malın kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir borç ilişkisini ifade etmektedir. Kira sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen, sürekli edimli ve rızai bir hukuki işlem olup bu çeşitli yüksek yargı kararlarında da ifade edilmiştir;
“Kira sözleşmesi rızai bir sözleşme olup, akdin tamamlanması için kira konusunun kullanılmasının bir bedel karşılığına devri hususunda anlaşılmış olma yeterli olup, akdin tamamlanması için kira konusunun teslim edilmesi şart değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil koşuluna bağlı değildir, hatta kira sözleşmesi örtülü olarak da yapılabilir.” 1
Kira sözleşmesinin karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olmasının nedeni, her iki tarafın da birbirine karşı edim üstlenmesidir. Kiraya veren, sözleşme konusu malı kiracının kullanımına bırakmakla yükümlüyken kiracı bu kullanımın karşılığı olarak kira bedelini ödeme borcu altına girmektedir.
Sürekli edimli bir sözleşme olması, doğan hak ve borçların bir defalık değil, belirli bir süre boyunca devam eden bir ilişkiyi ifade etmesi nedeniyledir. Kira süresince kiraya verenin malı kullandırma, kiracının ise düzenli kira ödeme yükümlülüğü devam etmektedir.
Rızai bir sözleşme olarak nitelendirilmesi ise, sözleşmeni şekil şartı aranmaksızın tarafların serbest iradeleriyle karşılıklı ve uygun beyanlarda bulunmaları suretiyle kurulması, yazılılık şartı aramaması nedeniyledir. Fakat uygulamada artık kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması neredeyse bir zorunluluk hâlini almıştır. Yazılı bir metin, tarafların hak ve borçlarını açık biçimde ortaya koyarak olası anlaşmazlıkların en başından önüne geçmesine yardımcı olmaktadır.
Kira sözleşmesinin yenilenme süreleri, kira bedellerinin tespiti ve tahliye süreçleri gibi pek çok uyuşmazlıkta, yazılı belgeler kira ilişkisinin başladığı dönemi tespit edebilmesi açısından ispat aracı olarak önem taşımaktadır. Tarafların kira ilişkisini kurarken özenli davranmalarının, açık ve yazılı bir sözleşmeyle iradelerini somutlaştırmalarının, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçmek bakımından katkıları olduğu görüldüğünden taraflar günümüzde gittikçe daha detaylı kira sözleşmeleri hazırlamaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarının Nedenleri:
Büyük şehirlerde barınma ve ticari faaliyetlerin yoğunluğu, konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmelerinin uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından biri hâline gelmesine neden olmuştur.
Konut ve çatılı iş yerleri bakımından; Kira bedelinin tespiti, kiracının tahliye, kira bedelinin uyarlanması, bakım-onarım giderleri gibi pek çok farklı uyuşmazlık türü, günümüzde yargıya taşınmaktadır. Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkilerin bu denli uyuşmazlık konusu olması, kuşkusuz onun gündelik yaşamda “kira sözleşmeleri” çatısı altında en yaygın kurulan sözleşme türlerinden biri olmasından kaynaklanmaktadır.
Özellikle konut kiralarında, kiracının korunmasına yönelik hükümlerin varlığı, kira hukukunun diğer borç ilişkilerinden ayrılmasına neden olmuştur. Bu durum, kira hukukunun yalnızca ekonomik bir alan olmadığını; aynı zamanda sosyal ve hatta siyasi yönleri bulunan çok boyutlu bir düzenleme alanı hâline geldiğini göstermektedir.
Kanun koyucu, bu gerçekliği gözeterek sosyal adaletin sağlanması ve kiracının korunması amacıyla, kira artış oranlarına, tahliye koşullarına ve sözleşme yenileme sürelerine ilişkin çeşitli sınırlamalar getirerek kira ilişkisini, yalnızca iki taraf arasında cereyan eden bir özel hukuk ilişkisi olmaktan çıkıp, toplumsal dengeyi ve barınma hakkını koruma işlevi üstlenmiştir.
Kira hukukunda “kiracıyı koruma” ilkesi, sosyal adaletin bir gereği olarak haklı bir temele dayanmakla birlikte, bazı durumlarda kiraya verenin mülkiyet hakkını daraltmakta ve taraflar arasındaki gerilimi artırmaktadır. Nitekim son yıllarda, kira bedelleri ve tahliye süreçleri sebebiyle taraflar arasında yaşanan anlaşmazlıkların zaman zaman adli vakalara dönüştüğü çeşitli haberlere de konu olmaktadır. Bu, kira uyuşmazlıklarının ekonomik, sosyal ve psikolojik boyutlarıyla çok katmanlı bir toplumsal sorun hâline geldiğini ortaya koymaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesi:
Kira bedeli, taraflarca sözleşmenin başında sözleşme serbestisi çerçevesinde, kanunun emredici hükümlerine, genel ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmamak koşuluyla serbestçe belirlenebilmektedir.
Ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında; yenilenen kira döneminde yapılacak artışlar TBK m.344/1 gereğince sınırlandırılmıştır.
Kira sözleşmesi, tarafların özgür iradeleriyle kurdukları bir Borçlar Hukuku sözleşmesidir. Dolayısıyla, kira parasının tespitinde aslolan, tarafların özgür iradeleriyle belirledikleri bir bedel ve artırım oranıdır. Ancak, kira sözleşmesi toplumun genelini ilgilendiren bir sözleşme olduğundan zaman zaman kira parasının tespiti ve artırım oranını hakkında kanun koyucunun ve yargının müdahaleleri görülebilmektedir2
Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerden olup kuruluşu sırasında tarafların belirledikleri kira bedelinin uzayan kira yıllarında ekonomik şartlarda kötüye gidiş, paranın alım gücünün azalması, enflasyon vs. gibi birçok sebeple rayiçlere göre yaşanan kira enflasyonuna bağlı olarak yetersiz kalabilmektedir. Bu nedenle kanun koyucu, sonraki yıllardaki kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere arttırılmasına ilişkin düzenlemelerin yapılmasını sağlayarak kira bedelinin satın alma gücünün enflasyon oranında korunmasını amaçlamıştır.
TBK Madde 344/1: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Kira tespiti davaları mahkemelerin en sık karşılaştığı uyuşmazlık türlerinden biridir. Bu davalarda mahkemelerin temel kıstası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca belirlenen “emsal kira bedeli” ve “hakkaniyete uygun kira miktarı”dır.
Mahkemeler, öncelikle kira sözleşmesinin süresine, artış şartlarının geçerliliğine, TÜFE oranlarına ve tarafların sözleşmedeki iradelerine bakar. Bununla birlikte, beş yıllık süresi dolan kira sözleşmelerinde, artık yalnızca TÜFE oranı değil, emsal kiralar, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri ve çevresel koşulları da dikkate alınarak yeni kira bedeli tespit edilmektedir.
Kira enflasyonunun ülkedeki genel enflasyon oranından yüksek veya düşük gerçekleşmesi mümkündür. Bu durumu öngören kanun koyucu, TBK’nın 344/3. maddesindeki düzenleme ile kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren beş yıl geçmiş ise kiranın yalnızca tüketici fiyat endeksindeki değişim oranında arttırılmayıp kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenmesini öngörmüştür.
Bu sayede ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksi oranında yapılan artışlara rağmen kiralananın serbest piyasada getirebileceği kira miktarı ile taraflar arasında uygulanmakta olan kira bedeli arasında bir fark oluşmuş ise beş yıl geçtikten sonra kiranın gerçek miktarına göre güncellenmesi mümkün olabilecektir.
TBK Madde 344/3: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Yargıtay tarafından kira bedelinin tespit edilmesinin usul ve esasları da kanuni maddeyle paralellik seyrederken 5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra tespit edilecek kira bedelinin en son alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmaması gerektiği de bir başka Yargıtay kararında belirtilmiştir;
“Hükme esas alınan 5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra başlayan yeni dönem için belirlenecek olan kira parası hak ve nesafet ilkelerine uygun bir şekilde takdir edilmelidir. Ancak belirlenen bu kira bedeli en son alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az olmamalıdır. Mahkemece belirlenen kira bedeli bu miktarın altında olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.” 3
Kira Uyuşmazlıklarında Kiracılar Bakımından Getirilen Koruyucu Yaklaşımlar:
Taşınmaz malların konut ve iş yeri olarak toplum için büyük önemi vardır. Ülkemizde olduğu gibi, konut darlığı olan ülkelerde, devletçe gerekli tedbirler alınmadığı sürece, kiralar olağan dışı yükselebilir. Bu durum, özellikle ekonomik yönden zayıf, dar ve sınırlı gelir sahipleri açısından zorluklar getirerek, toplumda huzursuzluk yaratabilir.
Diğer taraftan, kiraya verenlerin de taşınmazlarından kâr elde etme arzusu içinde oldukları bir gerçektir. Kira uyuşmazlıklarında kanun koyucunun ve yargı makamının kiracılar bakımından getirdiği koruyucu yaklaşımının, her zaman beklenen toplumsal dengeyi sağlamadığı yönünde görüşler bulunmaktadır. Bu görüşlerde, konut kiralarında kiracının korunması amacıyla getirilen sıkı düzenlemeler, birçok ev sahibinin mülkünü kiraya vermekten çekinmesine yol açarak konut arzının azalmasına ve kiraların artmasına sebep olması yönünden eleştirilmektedir.
Enflasyonist dönemlerde kira artış oranlarının kısıtlanması, kiraya verenin uzun yıllara yayılan kira gelirinin reel değerini koruyamayacağı endişesini doğurmasına sebebiyet vererek konut sahiplerinin evlerini kiraya vermekten kaçınmalarına, dolayısıyla kiralık konut arzının daralmasına neden olduğuna ilişkin incelemeler yapılmıştır. Bu incelemeler doğrultusunda kira hukukunda kalıcı ve adil çözümlere ulaşmanın, kiracının korunması, mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, kamu düzeni ve sosyal devlet ilkesi arasında denge kurulması yoluyla gerçekleşeceğine yönelik görüşte olanların sayısı artmaktadır.
Sonuç Olarak:
Bu yazıda, kira hukukunda bazı temel kavramları, kira uyuşmazlıklarının nedenlerini ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira tespit davasını ele almaya çalıştık. Kira tespit davasında ve kira uyuşmazlıklarındaki çeşitli durumlarda sürelerin yanlış değerlendirilmesi ve süreçlerin yanlış yorumlanması ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden, bu süreçlerde uzman bir hukuki danışmandan destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Soyer Avukatlık Bürosu olarak hukuki ilişkilerin yönetimi konularında müvekkillerimize kapsamlı ve profesyonel destek sunmaktayız. Hak kayıplarını önlemek ve hukuki süreçleri güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Mustafa Çağrı SOYER & Stj. Av. Emir BOZKURT
- Yargıtay 6. HD., 19.1.2015 – 13726/406 ↩︎
- Hüseyin Altaş, “Kira Parası Artışlarının Sınırlandırılması,” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 49, no. 1–4 (2000) ↩︎
- Yargıtay 6. HD, 18.02.2016, 2015/5071 E., 2016/1114 K. ↩︎
“UYARI Web sitemizdeki tüm yazı, makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Mustafa Çağrı Soyer’e aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.
Makale Yazarlığı İçinKişiler kendisi hakkında kısa bilgi vererek sitemizde yayımlanmak üzere info@soyerhukuk.com adresine gönderebilirler. “