Sözleşmeye Bağlılık İlkesi ve Sözleşmenin Uyarlanması
Sözleşmeye bağlılık ilkesi, Türk borçlar hukukunun temel taşlarından biridir; taraflar, serbest iradeleriyle kurdukları sözleşmenin sonuçlarına katlanmakla yükümlüdür.
“Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekten de sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.” 1
Ancak hayatın olağan akışı her zaman öngörülebilir değildir. Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak sözleşmenin kurulduğu tarihte taraf edimleri arasında kurulan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilmektedir.
Meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturabilmektedir. İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerin kurulması sonrasında, koşullarda taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum gerçekleşmesi sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşmedeki edimin ifasının güçleştiği durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde tanımlanan “Aşırı ifa güçlüğü” kavramı sayesinde, sözleşme hukukuna sınırlı ve istisnai bir müdahale imkânı olarak “sözleşmenin uyarlanması” gündeme gelmektedir.
“…işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sözleşmenin kurulması sırasında mevcut olan koşullarda sonradan meydana gelen değişikliklerin sözleşme taraflarınca önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir”2
Sözleşmenin Uyarlanmasının Koşulları:
Türk hukukunda öteden beri Türk Medenî Kanunu’nun 2. ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde bu düzenlemenin, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkin olduğu belirtilmiştir.
Aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama istemi, hâkimin takdir yetkisini dar ve ölçülü bir çerçevede kullanmasını gerektiren, sıkı şartlara bağlı, istisnai bir hukuki koruma yolu olup temelini Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralından almaktadır. TBK m.138 maddesinden anlaşıldığı üzere aşırı ifa güçlüğü kavramından hareketle sözleşmenin uyarlanması için bazı şartların sağlanması gerekmektedir;
- Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.
- Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
TBK m.138 uyarınca bu şartlar gerçekleştiğinde, önce hakimden dava açılması yoluyla uyarlama talep edilmesi gerecektir. Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde gerçekleştirilmektedir.
Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi, vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hakimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilmektedir. Hakim, davacının talebinde öngörmediği bir tarzda uyarlama da yapabilir. Ancak borç uyarlamaya uygun değilse veya ifa güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanması beklenilmez bir durum yaratıyorsa, borçlu ancak bu şartla sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir.
Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer verilen “Aşırı ifa güçlüğü” tüm sözleşmeler gibi kira sözleşmeleri için de uygulanabilir ise de, yasa koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarında 5 yıllık sürenin dolmasının ardından özel bir düzenleme getirmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu döneminde, TBK’nın 344. maddesinde konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin düzenlemelere yer verilerek kira bedelinin ilk beş yıl içinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre ve beş yıldan sonra bu oran ile bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenmesi suretiyle enflasyon karşısında güncellenmesi mümkün olduğundan özel kanun – genel kanun ilişkisinde olduğu gibi özel düzenleme bulunan durumlarda genel düzenlemeler uygulanmayacağından enflasyonun TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen uyarlama davası için gerekçe olamayacağı yüksek mahkeme kararlarında ifade edilmiştir;
“…Davacının, TBK’nın 344/3. maddesindeki 5 yıllık süre dolduğunda bu madde uyarınca kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesini talep edebilecek olmasına rağmen 5 yıl dolmadan önceki dönemde kira enflasyonunun daha yüksek olduğunu ve kiracının ödediği kira miktarının emsal kiraların çok altında kaldığını öne sürerek TBK’nın 138. maddesi uyarınca hâkim tarafından sözleşmeye müdahale edilmek suretiyle kiranın arttırılmasını talep ettiği anlaşılmaktadır. Dairemiz kararında üstte açıklandığı üzere yasa koyucunun TBK’nın 344. maddesinde benimsediği kiranın belirlenmesine ilişkin sistem uyarınca 5 yıl dolmadan önce kira bedelinin TBK’nın 138. maddesi uyarınca uyarlanması suretiyle arttırılması mümkün değildir.”3
Uyarlama ile daha çok kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım şeklini etkileyecek şekilde kiralananın bulunduğu yerde yaşanacak bir olağanüstü durum (deprem, sel baskını, salgın hastalık, fırtına vb gibi mücbir sebep halleri ) veya anormalin üstündeki imar değişimleri veya ticari hayattaki öngörülemeyen öngörülmesi de mümkün olmayan olumlu veya olumsuz değişiklikler, çok ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz , salgın hastalık , savaş, darbe nedeniyle kira sözleşme unsurlarının bu yeni koşullara göre yeniden düzenlenmesi amaçlanmakta olup oldukça sınırlı hallerde bu tür davaların açılması mümkündür.
Sonuç Olarak:
Özellikle kira sözleşmeleri bakımından uyarlama davaları, hem maddi hem de usuli açıdan taraflar için yüksek risk barındıran, dikkatle kurgulanması gereken dava niteliğindedir. Bu tür davalarda mahkemenin pasif bir değerlendirme ile yetinmesi mümkün olmayıp uygulanması gereken ilke ve esasların tek tek ortaya konulması ve uyuşmazlığın niteliğine uygun şekilde bilirkişi kurulundan rapor alınması gerektiği, yüksek mahkeme içtihatlarıyla vurgulanmıştır. Bu davaların kapsamlı inceleme süreci, bilirkişi raporları, ek raporlar ve taraf beyanlarıyla yargılamanın uzamasına ve yargılama giderleri ile masrafların artmasına neden olabilmektedir.
“Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken…”4
Yüksek mahkemenin bu yaklaşımı, uyarlama davalarının kira bedeli tespiti davasından farklı olarak daha derinlikli ve çok yönlü bir incelemeye tabi tutulduğunu göstermektedir. Bu tür davalarda mahkemenin görevi, doğrudan kira bedelini belirlemekten ziyade; öncelikle TBK m.138 kapsamında uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığını, yani öngörülemezlik, olağanüstülük ve edimler arasındaki dengenin ağır biçimde bozulup bozulmadığını değerlendirmektir.
Uyarlama davalarında süreçlerin yanlış yorumlanması ve uyarlanma koşullarının oluşup oluşmadığının yanlış şekilde değerlendirilmesi ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden, bu süreçlerde uzman bir hukuki danışmandan destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Soyer Avukatlık Bürosu olarak hukuki ilişkilerin yönetimi konularında müvekkillerimize kapsamlı ve profesyonel destek sunmaktayız. Hak kayıplarını önlemek ve hukuki süreçleri güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Av. Mustafa Çağrı SOYER & Stj. Av. Emir BOZKURT
Kaynakça/Dipnot:
- T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 K. 2014/18895 T. 13.06.2014 ↩︎
- T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/1083 K. 2025/1439 T. 10.3.2025 ↩︎
- T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/14157 K. 2019/6526 ↩︎
- T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/2910 K. 2020/6680 T. 17.11.2020 ↩︎
“UYARI Web sitemizdeki tüm yazı, makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Mustafa Çağrı Soyer’e aittir. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.
Makale Yazarlığı İçin Kişiler kendisi hakkında kısa bilgi vererek sitemizde yayımlanmak üzere info@soyerhukuk.com adresine gönderebilirler.